Sinken nun die Mieten? National bislang nicht wirklich

Trotz aller regionalen Überangebote, Vergünstigungen und Sanierungen – schweizweit gaben die Vermieter bislang dort kaum Boden preis, wo es zählt: bei den Mieten. Bei bestehenden Mietverhältnissen ist gemäss Bundesamt für Statistik kein Rückgang erkennbar. Im Gegenteil, die sogenannten Bestandsmieten lagen zuletzt ein Prozent höher als im Vorjahr. Sehr zum Unmut der Mieter: Die Zahl der Streitfälle tendiert seit Jahren nach oben. Die Schlichtungsbehörden hatten zuletzt alle Hände voll zu tun.

Bei den Wohnungen, die neu auf den Markt kommen, sieht es aus Mietersicht besser aus – auf den ersten Blick. Heute liegen diese sogenannten Angebotsmieten bereits 4,5 Prozent tiefer als 2015. Auf eine Miete von 2500 Franken wären das immerhin mehr als 100 Franken.

Auf den zweiten Blick zeigt sich jedoch, dass die Angebotsmieten in den Jahren zuvor viel stärker anstiegen als die Bestandsmieten. Weshalb am Mietmarkt noch immer gilt: Wer sich bewegt, verliert. Sprich, wer zuvor lange in derselben Wohnung lebte, diese dann verlassen muss, zahlt danach zumeist deutlich mehr Miete. 

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Wie reagieren die Investoren sonst? Je nachdem wie die Machtverhältnisse sind

In den Kantonen Aargau und Solothurn stehen besonders viele Wohnungen leer. Die Vermieter in diesen Regionen sind durch die Marktlogik gezwungen, die Mieter regelrecht zu umgarnen. Es werden für Besichtigungen eigens Musterwohnungen möbliert. In Inseraten wird geworben mit «3 Monate gratis wohnen», «Mieten ohne Kaution» oder «Bei Vertragsabschluss schenken wir Ihnen die Umzugs- oder Reinigungskosten im Wert von CHF 1500.00!» Oder es wird mit einer Staffelmiete gelockt. Im ersten Jahr werden fast 20 Prozent erlassen, im zweiten noch 10 Prozent.

Im Kanton Zürich hingegen sind die Machtverhältnisse vertauscht. Wo recht wenige Wohnungen leer stehen, können die Vermieter es sich tendenziell leisten, auf grosse Renovationen zu verzichten. Die kantonalen Gesuche für Umbauten zeigen keinen Anstieg zum langjährigen Mittelwert. Auf dem Schauplatz Zürich kommt es eher zu Übertreibungen wie dieser: Ein Vermieter soll von einer Familie die Zahlung von neun Monatsmieten verlangt haben, auf sein privates Konto.

Warum gibt es mehr leere Wohnungen? Es wird schlicht zu viel gebaut

In der Schweiz werden viel zu viele Wohnungen gebaut und das schon seit einigen Jahren. «Der Neubau im Wohnmarkt übersteigt weiterhin die Nachfrage», schreiben darum die Ökonomen der Raiffeisenbank. In einer neuen Studie legen sie dar, wie bereits seit 2009 regelmässig mehr neue Wohnungen erstellt werden, als neue Haushalte dazukommen. Zuletzt, im Jahr 2017, entstand so ein Überschuss von etwa 15 000 Wohneinheiten.

Warum sträuben sich die Vermieter gegen Mietsenkungen? Löcher in der Bilanz und hoffen aus bessere Zeiten

Offenbar sträuben sich die Vermieter dagegen, regionale Überangebote mithilfe tieferer Mieten aus der Welt zu schaffen. Das dürfte auch bilanztechnische Gründe haben. Ein dreimonatiger Mieterlass als Willkommensgeschenk hinterlässt keine hässlichen Spuren in der Bilanz. Eine fixe Senkung hingegen schon. Weil dadurch die Einnahmen dauerhaft sinken, muss der Wert der Immobilie herabgesenkt werden. Eine solche Abschreibung kann ein grosses Loch in eine Bilanz reissen. 

Ein anderer Grund ist: Mieterlasse etc. sind bloss vorübergehend. Eine Mietsenkung hingegen ist eher von Dauer. Die Vermieter hoffen deshalb noch, sich mit Vergünstigungen über die Zeit retten zu können, bis die Nachfrage am Markt wieder grösser ist. 

Warum wird an den "falschen" Orten investiert? Die Suche nach günstigem Bauland

Investoren legen ihr Geld lieber in Immobilien an, als dieses zu Negativzinsen bei Banken zu parkieren. Dadurch ist mehr Geld hinter Arealen und Liegenschaften her, wo sich Wohnungen erstellen lassen. Das wiederum treibt die Preise hoch. Gerade gute Lagen in den Zentren sind inzwischen jedoch dermassen teuer, dass kaum mehr eine anständige Rendite herausspringt. Also weichen die Investoren auf günstigere Standorte aus: auf ländliche Regionen oder auf die Agglomerationsränder, auch wenn die Nachfrage dort eigentlich gering ist. Credit-Suisse-Ökonom Fabian Waltert sagt dazu: «Nach wie vor wird in der Schweiz ein Stück weit an der Nachfrage vorbeigebaut.»

Wie geht das alles aus? Die Meinungen gehen auseinander

Die Ökonomen der Raiffeisenbank rechnen mit einer «weichen Landung»: der Markt kühle sich von selber sanft ab. Weit entfernt sei man von einem Einbruch wie in den Neunzigerjahren. Damals mussten Wohnungen innert zweier Jahre zu 15 Prozent günstiger angeboten werden. Den Behörden dagegen ist die Entwicklung suspekt. Unlängst forderte die Nationalbank eine schärfere Regulierung.