Die ersten Kantone und Städte haben bekannt gegeben, wie viele Wohnungen bei ihnen 2018 leer standen. Die Ökonomen der Credit Suisse haben daraus eine Schätzung für die ganze Schweiz errechnet. 72'000 Wohnungen stehen demnach 2018 für längere Zeit leer, nochmals 8000 mehr als im Vorjahr. Damit könnte sich der Trend zu leeren Wohnungen zu den Vorjahren nochmals leicht beschleunigen. Eine Zunahme von 8000 Wohnungen gab es zuletzt vor über 20 Jahren.

Neun Jahre Boom im Mietwohnungsbau

Dadurch dürfte die sogenannte Leerwohnungsziffer auf 1,6 Prozent geklettert sein, im Vorjahr waren es noch 1,45 Prozent. In dieser Kennzahl sind jedoch zwei Märkte vermengt: Eigentumswohnungen und Mietwohnungen. Bei den Eigentumswohnungen entwickeln sich Angebot und Nachfrage einigermassen im Gleichschritt. Wird nur der Markt für Mietwohnungen betrachtet, zeigt sich eine deutlich höhere Leerwohnungsziffer: etwa 2,5 Prozent. Vor neun Jahren war diese Kennzahl nicht einmal halb so gross. 

Damit setzt sich Boom im Mietwohnungsbau fort, der vor etwa neun Jahren einsetzte. Noch 2009 wurde der Bau von etwa 15'000 neuen Mietwohnungen bewilligt. Mitte 2018 sind es fast doppelt so viele, rund 29'000. Dabei haben sich die Investoren offensichtlich nicht davon abhalten lassen, dass die Nachfrage schweizweit bereits seit vier Jahren nachlässt. Die Nettozuwanderung als wichtige Kerngrösse sank von einem zwischenzeitlich Hoch von über 80'000 auf unter 60'000 Personen pro Jahr.

Gegensatz Zürich versus Aargau

Hinter den gesamtschweizerischen Kennzahlen verbergen sich grosse kantonale Unterschiede. Im Kanton Aargau, der seine Zahlen bereits veröffentlicht hat, stehen 2018 total 8400 Wohnungen leer. Das entspricht einer Zunahme von 15,2 Prozent zum Vorjahr. Damit kommt der Kanton auf eine Leerwohnungsziffer, die deutlich über dem landesweiten Durchschnitt liegt: 2,65 Prozent. Nimmt man nur den Mietmarkt dann sind gemäss Schätzung der Credit Suisse es gar 5,1 Prozent aller Wohnungen. Der Aargau gehört damit in der Schweiz zu den am stärksten von Leerständen betroffenen Kantonen. 

Dieser Trend wird sich im Aargau nicht so schnell drehen, im Gegenteil. CS-Ökonom Fabian Waltert rechnet für 2019 mit einem weiteren Anstieg. Im Kanton Aargau ist die Zuwanderung zuletzt sehr markant zurückgegangen im Vergleich zu vielen anderen Kantonen. Das hat die Nachfrage geschwächt, sagt Waltert. Gleichzeitig hätten die Investoren und Entwickler zwar auf die sinkende Nachfrage reagiert. Die Zahl der Baubewilligungen etwa sei seit dem Höhepunkt von 2015/2016 tatsächlich zurückgegangen. Aber es dauert seine Zeit bis sich die Wirkung davon in der Leerwohnungsziffer niederschlägt.

Noch mehr mit Leerständen zu kämpfen hat Solothurn, rund 2,8 Prozent. Dieser Kanton hatte letztes Jahr die höchsten Leerstände von allen Kantonen in der Schweiz, sagt Waltert. Neue Zahlen für das Jahr 2018 wird es für Solothurn erst nächste Woche vom Bundesamt für Statistik geben. Aber der Trend bei den Bewilligungen und Baugesuchen deutet auch für Solothurn nicht auf eine Wende hin. Immerhin könnte die Entwicklung dadurch etwas gebremst werden, dass die Zuwanderung bislang erstaunlich stabil geblieben ist.

Im Kanton Luzern ist der Anteil leerstehender Wohnungen deutlich geringer. 2018 waren es 1,44 Prozent. Indessen zeigt auch in Luzern der Trend deutlich nach oben. 2009 standen nicht einmal halb so viele Wohnungen leer: die Leerwohnungsziffer stand noch bei 0,6 Prozent. Dagegen ist in Basel Stadt und Basel Land das Angebot an Wohnungen nach wie vor eher knapp, wenn auch nicht mehr ganz so arg wie in den Vorjahren. In Basel sind viele neue Wohnungen gebaut worden, die Pipeline ist ebenfalls noch gut gefüllt. In Zürich hingegen sind Wohnungen nach wie vor Mangelware, und es scheint nicht besser zu werden. Die Zahl der Baubewilligungen nimmt eher ab, die Zuwanderung bleibt stark, wie die Credit Suisse schreibt.

Beunruhigte Aufsichtsbehörden 

Der Investitionsboom hat mittlerweile die Behörden aufgeschreckt. Die Finanzmarktaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und Staatssekretariat für Internationale Finanzfragen beraten bereits mögliche Massnahmen. Diskutiert werde eine Verschärfung der Regeln, nach denen Bankenkredite für Mehrfamilienhäuser gesprochen werden. Oder die Finma könnte die Aufsicht verstärken über einzelne Banken, die besonders exponiert sind in diesem Markt.

So viele leere Wohnungen befinden sich in den Aargauer Gemeinden:

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