In der Schweiz werden viel zu viele Wohnungen gebaut, und das schon seit einigen Jahren. «Der Neubau im Wohnmarkt übersteigt weiterhin die Nachfrage», schreiben darum die Ökonomen der Raiffeisenbank. In einer neuen Studie legen sie dar, wie bereits seit 2009 regelmässig mehr neue Wohnungen erstellt werden, als neue Haushalte dazukommen. Zuletzt, im Jahr 2017, entstand so ein Überschuss von etwa 15'000 Wohneinheiten.

Wenn Angebot und Nachfrage auseinanderklaffen, bleibt das nicht ohne Folgen. Die Schwemme von Neubauten scheint nun die Vermieter zum Handeln gezwungen zu haben – vor allem jene, die ältere Wohnungen zu füllen haben. Um den Auszug ihrer Mieter in eine der vielen schicken Neubauten zu vermeiden, müssen sie die eigenen Wohnungen verjüngen.

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Alleine in den letzten zwölf Monaten sind Gesuche für Investitionen von rund 13 Milliarden Franken eingereicht worden, die in den kommenden ein oder zwei Jahren in den Umbau von Gebäuden fliessen würden. Damit wird das schweizweite Mittel der letzten zwanzig Jahre um 32 Prozent übertroffen. Das zeigt eine neue Auswertung der Grossbank Credit Suisse.

Nicht bei allen diesen Gesuchen geht es um Wohnungen. Die Investoren planen auch für Büros oder Läden. Gleichwohl erklärt sich für CS-Ökonom Fabian Waltert der Anstieg teilweise damit, dass in einigen Regionen in den vergangenen Jahren sehr viele Neubauten entstanden sind. «Dadurch hat sich dort die Marktmacht zu den Mietern hin verschoben. Das dürfte vielerorts Besitzer älterer Renditewohnliegenschaften zu Investitionen bewogen haben, um die Leerstände zu begrenzen.»

Hinter den 13 Milliarden für die ganze Schweiz verbergen sich grosse kantonale Differenzen. In Bern beliefen sich die Umbaugesuche in den letzten zwölf Monaten auf einen Investitionswert von 36 Prozent mehr als im Mittel der vorhergehenden zwanzig Jahre. Im Aargau waren es 45 Prozent und in Solothurn gar 55 Prozent.

Dass diese Umbauten teilweise das Werben um Mieter quasi auf eine neue Stufe heben werden – darauf deuten die Leerstandsquoten in diesen Kantonen hin. In Bern, Aargau und Solothurn stehen besonders viele Wohnungen leer. In Bern waren es 2017 1,84 Prozent, im Aargau 2,3 Prozent, Solothurn kam mit 2,79 Prozent auf den höchsten kantonalen Wert.

Vertauschte Machtverhältnisse

Schon zuvor waren Vermieter in diesen Regionen durch die Marktlogik gezwungen, die Mieter regelrecht zu umgarnen. Es werden für Besichtigungen eigens Musterwohnungen möbliert. In Inseraten wird geworben mit «3 Monate gratis wohnen», «Mieten ohne Kaution» oder «Bei Vertragsabschluss schenken wir Ihnen die Umzugs- oder Reinigungskosten im Wert von CHF 1 500.00!» Oder es wird mit einer Staffelmiete gelockt. Im ersten Jahr werden fast 20 Prozent erlassen, im zweiten noch 10 Prozent.

Im Kanton Zürich hingegen sind die Machtverhältnisse vertauscht. Wo recht wenige Wohnungen leer stehen, können die Vermieter es sich tendenziell leisten, auf grosse Renovationen zu verzichten. Die kantonalen Gesuche für Umbauten zeigen keinen Anstieg zum langjährigen Mittelwert. Auf dem Schauplatz Zürich kommt es eher zu Übertreibungen wie dieser: Ein Vermieter soll von einer Familie die Zahlung von neun Monatsmieten verlangt haben, auf sein privates Konto.

Trotz aller regionaler Überangebote, Vergünstigungen und Sanierungen – schweizweit gaben die Vermieter bislang dort kaum Boden preis, wo es zählt: bei den Mieten. Bei bestehenden Mietverhältnissen ist gemäss Bundesamt für Statistik kein Rückgang erkennbar. Im Gegenteil, die sogenannten Bestandsmieten lagen zuletzt ein Prozent höher als im Vorjahr. Sehr zum Unmut der Mieter: Die Zahl der Streitfälle tendiert seit Jahren nach oben. Die Schlichtungsbehörden hatten zuletzt alle Hände voll zu tun.

Bei den Wohnungen, die neu auf den Markt kommen, sieht es aus Mietersicht besser aus – auf den ersten Blick. Heute liegen diese sogenannten Angebotsmieten bereits 4,5 Prozent tiefer als 2015. Auf eine Miete von 2500 Franken wären das immerhin mehr als 100 Franken. Auf den zweiten Blick zeigt sich jedoch, dass die Angebotsmieten in den Jahren zuvor viel stärker anstiegen als die Bestandsmieten. Weshalb am Mietmarkt noch immer gilt: Wer sich bewegt, verliert. Sprich, wer zuvor lange in derselben Wohnung lebte, diese dann verlassen muss, zahlt danach zumeist deutlich mehr Miete.

Löcher in der Bilanz

Offenbar sträuben sich die Vermieter dagegen, regionale Überangebot mithilfe tieferer Mieten aus der Welt zu schaffen. Das dürfte auch bilanztechnische Gründe haben. Ein dreimonatiger Mieterlass als Willkommensgeschenk hinterlässt keine hässlichen Spuren in der Bilanz. Eine fixe Senkung hingegen schon. Weil dadurch die Einnahmen dauerhaft sinken, muss der Wert der Immobilie herabgesenkt werden. Eine solche Abschreibung kann ein grosses Loch in eine Bilanz reissen.

Hingegen scheinen die Investoren nicht wirklich gewillt, von Mietwohnungen zu lassen. Mitte 2018 waren 29'000 Baugesuche bewilligt, fast doppelt so viele wie 2009. Nach wie vor wird weniger in den städtischen Zentren gebaut, wo die Nachfrage gross wäre; und mehr an den Agglomerationsrändern und ländlichen Regionen. Wie dieser Investitionsboom im Mietwohnungsmarkt ausgehen wird – da gehen die Meinungen auseinander.

Die Ökonomen der Raiffeisenbank rechnen mit einer «weichen Landung»: der Markt kühle sich von selber sanft ab. Weit entfernt sei man von einem Einbruch wie in den Neunzigerjahren. Damals mussten Wohnungen innert zweier Jahre zu 15 Prozent günstiger angeboten werden. Den Behörden dagegen ist die Entwicklung suspekt. Unlängst forderte die Nationalbank eine schärfere Regulierung.